Page 23 - medorledor04
P. 23
לערלכימשעתמדדוירשהלכפמרסומסךפקמטחייב – המדור המשפטימשפטיפ
מאת :עו"ד שלומי וינברג עוסק בהופעה בבתי משפט בתחום הליטיגציה האזרחית והמסחרית
קונים דירה חדשה? מה המשמעות של
הפרוספקט שמציג לכם היזם?
הפרוספקט ,וכי על היזם לפצות את הדיירים בגובה ההפרש בתי המשפט נדרשו לא אחת לקבוע מה מעמדו של
בין השטח הנקוב בפרוספקט לבין שטח הדירה "נטו". פרוספקט פרסומי של דירה ,אשר בו מצויין שטח הדירה
המסקנה העולה מסקירת פסקי הדין בתחום ובפרט פסק הכולל אשר שאינו תואם לשטח המצויין בהסכם המכר.
הדין האחרון ,היא כי על יזמים להקפיד כי ניתן יהיה לחשב
מהו אותו שטח "נטו" שאם לא כן -יחוייבו לפצות את בקרב אנשי המקצוע בתחום הנדל"ן ,מוגדר שטח הדירה
הדיירים – אם צוין שטח אחר בפרוספקט .זאת שכן שטח כ"שטח נומינלי" כהגדרתו בתקן ישראלי – 975היינו :הכולל
הברוטו ,כמקובל בענף הינו מונח שאינו ידוע לאדם מן את השטח המקורי של הדירה ,לרבות השטח מתחת
לקירות הפנימיים והחיצוניים ,מחצית השטח מתחת לקירות
השורה. המשותפים ,ובנוסף ,החלק היחסי בשטח חדר המדרגות
ופיר המעליות הנמצאים בשטח הקומה.
מכאן ברור שעל פי רוב ,רוכש דירה טיפוסי אינו מודע לכך
ש"השטח ברוטו" של הדירה כולל גם שטח יחסי בחדר
מדרגות ובפיר המעליות.
בפס"ד צמיתות בע"מ נ' חרושת חומר בע"מ ,שניתן לפני
מספר שנים ,קבע בית המשפט העליון כי אין לפרש "שטח
ברוטו" על פי מובנו בענף הבנייה ,אלא יש לתת לו את
הפרשנות המקובלת של הרוכש הסביר .באותו המקרה
במפרט שצורף לחוזה הרכישה לא הייתה התייחסות נוספת
לשטח הדירה ,והרוכש לא קיבל לידיו תוכנית דירה ,כנדרש
במפרט הסטנדרטי ,וכמתחייב בחוק.
בפסקי דין מאוחרים יותר אובחנה וצומצמה הלכה זו ,ונקבע
כי אם בפני רוכש דירה הוצגה תוכנית של הדירה ,ממנה ניתן
לחשב ללא קושי מיוחד את שטח הדירה ,יש בכך כדי לגבור
את האמור בפרוספקט הפרסומי .כלומר העיקרון ההלכתי
הינו כי במקרה שבו אין קושי לחשב את השטחים ,בהתאם
לכתוב בהסכם ,לא תתקבל טענתו של רוכש דירה כי הוטעה
ע"י הכתוב בפרוספקט ,ולא תישמע טענת אי התאמה בין
הפרוספקט לכתוב בחוזה.
בפסק דין שניתן המשפט העליון ,דן בית המשפט בשאלה
דומה.
במקרה זה ,לא ניתן היה להסיק במדויק על שטח החדרים,
וחללי הפנים וקשה היה לחשב את שטחי המסדרונות ושטחי
חדרי האמבטיה והשירותים על סמך התוכניות שצורפו
להסכם המכר .היינו :לא ניתן היה לדלות מהתרשים את
מימדי הדירה ,לבטח לא לא במעמד חתימת הסכם המכר.
על כן קבע בית המשפט כי במקרה זה המסמך המחייב הוא
23
מאת :עו"ד שלומי וינברג עוסק בהופעה בבתי משפט בתחום הליטיגציה האזרחית והמסחרית
קונים דירה חדשה? מה המשמעות של
הפרוספקט שמציג לכם היזם?
הפרוספקט ,וכי על היזם לפצות את הדיירים בגובה ההפרש בתי המשפט נדרשו לא אחת לקבוע מה מעמדו של
בין השטח הנקוב בפרוספקט לבין שטח הדירה "נטו". פרוספקט פרסומי של דירה ,אשר בו מצויין שטח הדירה
המסקנה העולה מסקירת פסקי הדין בתחום ובפרט פסק הכולל אשר שאינו תואם לשטח המצויין בהסכם המכר.
הדין האחרון ,היא כי על יזמים להקפיד כי ניתן יהיה לחשב
מהו אותו שטח "נטו" שאם לא כן -יחוייבו לפצות את בקרב אנשי המקצוע בתחום הנדל"ן ,מוגדר שטח הדירה
הדיירים – אם צוין שטח אחר בפרוספקט .זאת שכן שטח כ"שטח נומינלי" כהגדרתו בתקן ישראלי – 975היינו :הכולל
הברוטו ,כמקובל בענף הינו מונח שאינו ידוע לאדם מן את השטח המקורי של הדירה ,לרבות השטח מתחת
לקירות הפנימיים והחיצוניים ,מחצית השטח מתחת לקירות
השורה. המשותפים ,ובנוסף ,החלק היחסי בשטח חדר המדרגות
ופיר המעליות הנמצאים בשטח הקומה.
מכאן ברור שעל פי רוב ,רוכש דירה טיפוסי אינו מודע לכך
ש"השטח ברוטו" של הדירה כולל גם שטח יחסי בחדר
מדרגות ובפיר המעליות.
בפס"ד צמיתות בע"מ נ' חרושת חומר בע"מ ,שניתן לפני
מספר שנים ,קבע בית המשפט העליון כי אין לפרש "שטח
ברוטו" על פי מובנו בענף הבנייה ,אלא יש לתת לו את
הפרשנות המקובלת של הרוכש הסביר .באותו המקרה
במפרט שצורף לחוזה הרכישה לא הייתה התייחסות נוספת
לשטח הדירה ,והרוכש לא קיבל לידיו תוכנית דירה ,כנדרש
במפרט הסטנדרטי ,וכמתחייב בחוק.
בפסקי דין מאוחרים יותר אובחנה וצומצמה הלכה זו ,ונקבע
כי אם בפני רוכש דירה הוצגה תוכנית של הדירה ,ממנה ניתן
לחשב ללא קושי מיוחד את שטח הדירה ,יש בכך כדי לגבור
את האמור בפרוספקט הפרסומי .כלומר העיקרון ההלכתי
הינו כי במקרה שבו אין קושי לחשב את השטחים ,בהתאם
לכתוב בהסכם ,לא תתקבל טענתו של רוכש דירה כי הוטעה
ע"י הכתוב בפרוספקט ,ולא תישמע טענת אי התאמה בין
הפרוספקט לכתוב בחוזה.
בפסק דין שניתן המשפט העליון ,דן בית המשפט בשאלה
דומה.
במקרה זה ,לא ניתן היה להסיק במדויק על שטח החדרים,
וחללי הפנים וקשה היה לחשב את שטחי המסדרונות ושטחי
חדרי האמבטיה והשירותים על סמך התוכניות שצורפו
להסכם המכר .היינו :לא ניתן היה לדלות מהתרשים את
מימדי הדירה ,לבטח לא לא במעמד חתימת הסכם המכר.
על כן קבע בית המשפט כי במקרה זה המסמך המחייב הוא
23
