עו"ד דרור כהן-אורגד
כולם רוצים לקצור את פרי עמלם, ולשאת ברווחי ההשקעה. בעבר קציר הפירות נעשה לאחר השקעה בעיבוד הקרקע, בנטיעה, בדישון ובהשקיה. כיום, כשמעטים עוסקים בחקלאות, קציר הפירות מתורגם לכסף, אך עדין נדרש להשקיע כדי לשאת ברווחים. כך לדוגמא השקעה בנדל"ן מחייבת גיוס הון ראשוני הנחוץ לצורך רכישה של נכס מניב, ומחייבת גם להמשיך ולטפל בנכס. לפניכם דרך נוספת לקצור פירות במאמץ מינימלי. כל מה שצריך – להיות בעל דירה שנרכשה לפני מספר שנים, שייתרת המשכנתא נמוכה משווי הדירה כיום.
המשכנתא שלקחתם עבור הדירה שנרכשה לפני שנים, חושבה בהתאם לשווי הנכס בעת הרכישה. במציאות הישראלית ייתכן כי ערכה של דירה שנרכשה לפני כעשור הכפילה את עצמה, וכיום שוויה רב יותר, ובמקביל, בשנים אלה החזרתם חלק מן ההלוואה ונותר לכם לשלם חלק קטן יחסית מהמשכנתא.
כשייתרת המשכנתא שנותרה נמוכה ממחצית שוויו של הבית כיום, הבנק מכיר במחצית ההפרש בין שווי הנכס ליתרת המשכנתא כהון ראשוני, ומאפשר לבעלי הדירה לקבל הלוואה לרכישת דירה נוספת בסכום המגיע עד למחצית משווי הנכס כיום. כך בלי להשקיע הון עצמי נוסף, אלא רק בדיאלוג מול הבנק ופתיחת המשכנתא הקיימת ניתן לקבל מהבנק הלוואה לדירה נוספת. את ייתרת המימון הנדרש בנוסף להון הראשוני ניתן לגייס ע"י שעבוד הדירה הנוספת לבנק וקבלת הלוואה כנגדו. הלוואה זו תוחזר באמצעות דמי השכירות שנקבל מהשכרת הדירה להשקעה.
מומלץ להקדיש מחשבה לבחינה מדוקדקת של מיקום הדירה להשקעה. רכישת דירה להשקעה רחוק מהמרכז עשויה להניב פירות מרובים עוד יותר, אם מחירי הדירות באזור יוסיפו לעלות, ושוויה בעוד מספר שנים יהיה גבוה יותר.
מלבד השיקולים הפיננסיים, עיסקאות מסוג זה מורכבות ומחייבות ליווי צמוד של עורך דין מנוסה המתמחה בנדל"ן ומיומן בעבודה מול הבנקים. אין לראות במאמר זה כיעוץ משפטי, אך מוזמנים לפנות לקבלת יעוץ ולווי לעו"ד דרור כהן-אורגד, עו"ד, נוטריון, מגשר ומתאם הורי, נייד: 054-4950013 | דוא"ל: [email protected]
