בשבוע שעבר, פנה אלי לקוח בהתלבטות האם יש צורך שאייצג אותו בעסקה פשוטה של מכירת נכס מקרקעין. הלקוח סיפר, שלפני כ-50 שנה אביו היה שותף במגרש עם אדם נוסף, ובשלב מסויים האב והשותף הסכימו לבנות מבנה תעשייתי על המגרש, במטרה להשכיר את המבנה ולקבל הכנסות. ההשקעה במבנה לא היתה בחלקים שווים – השותף השקיע 90% והאב השקיע 10%. בהתאם, הם סיכמו שאביו של הלקוח יהיה 'שותף שקט' שלא משתתף בקבלת ההחלטות, השותף יהיה זכאי ל-90% מהרווחים והאב ל 10% מהרווחים. כך אמנם נהגו במשך השנים, גם לאחר שהאב נפטר.
כעת, בא השותף והודיע שמצא קונה לנכס. הוא רוצה למכור את הנכס תמורת 2.5 מליון ש"ח וכפי שנהגו עד כה, להתחלק בתמורה – 90% לשותף ו – 10% ליורשי האב. הלקוח שפנה אלי, לא חושש שמחיר המכירה נמוך – כי הרי לשותף אינטרס לקבל כמה שיותר כסף. לשותף יש גם עורך דין. אז האם יש צורך בעורך דין נוסף? לא חבל לשלם שכר טרחה כשמקבלים רק 10% ממחיר הנכס?
מה דעתכם?
ובכן, הסברתי ללקוח, שהצעתו ה"הוגנת" של השותף רחוקה מלהיות הוגנת. למרות שבמבט ראשון נראה שכללי השותפות נשמרו, הרי שבעצם יש כאן שתי שותפויות שונות. שותפות אחת היא השותפות במבנה והשותפות השניה היא השותפות במגרש. השותפות במבנה היא ביחס של 10-90, אבל השותפות במגרש קדמה לשותפות במבנה ולכן היא ביחס של 50-50. כשמדובר במבנה תעשייתי בן 50 שנה, ערכו נמוך ביותר והוא כנראה מיועד להריסה. למעשה, ערכה הכלכלי של העסקה נובע מהמגרש וזכויות הבניה שעליו. כיוון שהשותפות במגרש היא בחלקים שווים, הרי שללקוח ומשפחתו מגיעים 1.25 מליון ₪ – פי חמישה ממה שהוצע לו בהצעתו ה"הוגנת" של השותף.
במקרה הנוכחי, אם הלקוח היה מנסה "לחסוך" וסומך על עורך הדין של השותף, העסקה אמנם היתה מסתיימת בצורה חלקה, אבל הלקוח היה מפסיד סכום הגבוה מאות מונים מהסכום שלכאורה חסך. לכן זיכרו – חשוב ביותר להתייעץ עם עורך דין שמבין בתחום בו נעשית העסקה – בין אם זו עסקת מקרקעין או עסקה מסחרית. התוצר העיקרי שאתם מקבלים מעורך הדין אינו החוזה. החוזה רק מבטא את המשמעות שעורך הדין מפיק מהעובדות המוצגות בפניו. מי שאינו מקצועי בתחום, לא יבין את המשמעות המשפטית של העובדות המוצגות בפניו ועלול לגרום לכם להפסדים כבדים.
