רפי יהלומי – יועץ כלכלי, משכנתאות וכלכלת המשפחה
בשעה טובה! החלטנו לרכוש דירה. לקחנו את רשימת המשימות שקיבלנו מרפי יהלומי לבצע בטרם הרכישה, הדירה מתאימה לצרכינו, קיימת שמאות על הדירה בשווי/ מחיר שסיכמנו עם המוכרים, הדירה רשומה בטאבו ואפילו קיבלנו אישור עקרוני מהבנק. אך היועץ הכלכלי שלנו העלה בפנינו קושיה, "לאיזו תקופה הפירעון של הלוואת המשכנתא. האם תרצו לקחת משכנתא קצרה או ארוכה? האם ל – 10 שנים או ל – 30 שנה?
הדילמה היא בין הרצון לקחת משכנתא לתקופה קצרה ולסיימה מהר ככל הניתן, לבין הרצון להתנהל עם החזר חודשי נמוך, שלא ישפיע בצורה ממשית של רמת חיינו. אין מחלוקת בעובדה שמשכנתא ארוכה משפיעה על שיעור הריבית ומעלה אותו ועל הסכום הכולל אותו נשלם. אך, לדבריו של היועץ קיימים משתנים נוספים בהם יש להתחשב לפני שנחליט .
בתחילה נתייחס למערכת הנכסים וההתחייבויות המשפחתית ("האובליגו המשפחתי"). רכישת דירת מגורים משנה את מבנה ה"אובליגו" באופן שבצד הנכסים הופך ההון הנזיל, הכסף שחסכנו, לנכס נדלני בלתי נזיל, היא הדירה הנרכשת. צד ההתחייבויות גדל בסכום המשכנתא הדרושה להשלמת הרכישה ובסכום ההחזר החודשי שילווה אותנו במשך שנות ההלוואה. סכום ההחזר הופך לגורם בעל משמעות בהתנהלותנו הכלכלית העתידית. משכנתא לתקופה קצרה תעמיס עלינו סכום החזר גבוה ביחס להכנסה, ואילו במשכנתא ארוכה נשלם כל חודש פחות. שיעור ההחזר המקובל צריך להיות עד 25% מההכנסה המשפחתית. שיעור גבוה מכך עלול לגרור קושי התנהלותי בחיינו השוטפים.
"כושר ההחזר" הוא המשתנה השני והוא בעצם נגזרת של הראשון, ונוגע לכושר ההחזר של ההלוואה. כושר ההחזר הוא היכולת לעמוד בביטחון ולאורך זמן בתשלומי המשכנתא והוא נובע מעודף ההכנסות השוטפות על ההוצאות השוטפות. אם איננו מצליחים ליצור עודף בתקציב המשפחתי, אם אנו נקלעים בתדירות למינוס בחשבון או שנאלצים לקחת הלוואות כדי "לגמור את החודש", כדאי שלא ניכנס כלל להרפתקה הנדלנית. לעומת זאת כושר החזר מוכח וחיובי יכול לשמש כלי חשוב במו"מ להפחתת ריבית מול הבנק.
"עלות כוללת של המשכנתא" , בשלב זה בא לידי ביטוי החישוב הכלכלי, יועצי משכנתאות לא מעטים נוהגים להצביע על יתרון בהחזר חודשי נמוך גם אם תקופת ההחזר היא ל – 30 שנה לבין זה של התקופה הקצרה בה סכום ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר, ולכאורה מצביע על כדאיות כלכלית גבוהה יותר. במקום לקצר את תקופת ההחזר. הם רק מסתירים את העובדה שסכום ההחזר הכולל יכול להיות כמעט כפול. אם נניח, לשם הפשטות, שאנו זקוקים ל – 400 אלף ₪ להשלמת הרכישה והבנקאי מציע ריבית של 4.5% ל – 30 שנה וריבית של 3.5% ל – 15 שנים. במשכנתא הארוכה נחזיר כ-2,030 ₪ לחודש ואילו בקצרה – 2,860 ₪ . במקרה זה בהלוואה לטווח ארוך נחזיר כ-688,000 ש"ח בעוד עבור ההלוואה לטווח קצר נחזיר רק 535,000 ש"ח. נחזור למונח של עלות כוללת, הרי במקרה זה ההפרש בעלות הכוללת של ההלוואה לטווח ארוך להלוואה ל – 15 שנה עומד על 153,000 ש"ח !!
המסקנה, במידה וביכולתנו לעמוד בהחזר חודשי של 2,860 ש"ח בחודש מבלי ל"החנק" תזרימית מדי חודש, הרי עדיף וכדאי לקצר את תקופת החזר המשכנתא ולחסוך, במקרה שלנו, 153,000 ש"ח.
הבסיס להחלטה על כן, הוא ביכולת ההחזר של המשפחה והוא משתנה ממשפחה למשפחה בהתאם לנתוניה הכספיים, למאפייניה השונים ולאורחות חייה. מן הראוי שאת קביעת יכולת ההחזר תעשה המשפחה מול יועץ משכנתאות מקצועי ובהתאם לכך להחליט על אורכה של המשכנתא.
הנה כי כן שיעור הריבית וסכום ההחזר החודשי אינם בהכרח השיקול הבלעדי בהחלטה אם לקחת משכנתא קצרה או ארוכה. חשוב להתאים זאת בהתאם לנתוניה האישיים והכלכליים של כל משפחה.
בהצלחה . רפי יהלומי נייד – 052-3423386 [email protected]
