נורית בנדורי שם טוב, עו"ד 054-4773772
חשבתם לקנות קרקע חקלאית בתקווה שערכה ינסוק עם שינוי היעוד? בואו תשקיעו דקה וקראו את המאמר על מנת להגיע להחלטה מושכלת בעניין.
רכישת קרקע חקלאית לפני שאושרה תכנית המתייחסת אליה ומאשרת בה שינוי יעוד, היא תמיד ספקולציה כי לעולם לא נוכל לדעת בוודאות שתאושר בה תכנית.
כשמדובר בקרקע חקלאית בבעלות המדינה, הספקולציה אף גדולה יותר כי גם היה ותאושר תכנית ויהיה שינוי יעוד, הרי שהזכויות של הבעלים בקרקע תלויות בהחלטות רשות מקרקעי ישראל שמשתנות בהתאם לצרכים פוליטיים של המדינה. למשל לפני מספר שנים בעלים בקרקע מדינה חקלאית שהופשרה לבניה היה זכאי לפיצוי בגובה 51% מהזכויות בקרקע החדשה ואילו היום מדובר על פיצוי של אלפי שקלים למטר. מי שבאמת מרוויחה משינוי היעוד היא המדינה, הרשויות, הקבלנים והבוחשים בקדרה.
בשנים האחרונות שמענו על תרמיות גדולות במכירה של קרקעות חקלאיות תוך הבטחות לא מבוססות כי יעודן ישתנה וכי עסקינן ברכישה טובה. בסופו של יום נותרו אנשים על קרקע חקלאית שהיעוד בה לא השתנה במשך שנים.
בראשון לאוגוסט 2016 נכנסו לתוקף תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבניה) התשע"ה – 2015 שמחייבות את המוכר להציג בפני הרוכש תמונה ברורה ביחס לסיכויי הפשרת הקרקע. להציג עוד בפרסום באותיות בגודל האותיות הגדולות בפרסום כי הקרקע אינה זמינה לבניה ולהציג לקונה עד 7 ימים לפני החתימה על החוזה חוות דעת שמאי בהתאם לתקן שמאי 22 שיציין סבירות לאישור תבע שמשנה יעוד, שווי הקרקע לפני שינוי היעוד ולאחריו אם שנוי היעוד בסיכוי סביר, הוצאות ומסים שיושתו על הרוכש במקרה של שינוי יעוד, השלבים הצפויים להפשרת הקרקע והמועדים הצפויים להם ועוד.
אז אם אתם מבקשים היום לרכוש קרקע חקלאית על פי התקנות דרשו מהמוכר להציג בפניכם את כל המידע הנדרש על פי חוק, התייעצו לעניין זה עם עורך דין וקחו תמיד בחשבון כי גם אם השמאות קובעת כי מדובר בסיכוי ממשי להפשרת הקרקע לבניה, אזי גם אז מדובר בסבירות בלבד לשינוי יעוד וגם אם עסקינן בסבירות של 90% עדיין קיימת סבירות של 10% ששינוי יעוד כזה לעולם לא יתבצע.
האמור לעיל אינו מהווה יעוץ משפטי.
